Agent immobilier / Mandat de vente / Commission due en cas de vente à un prix inférieur consécutive à l'exercice du droit de préemption

Cass. Civ. I : 24.1.06

Lorsque le titulaire du droit de préemption urbain décide de se porter acquéreur de l'immeuble mis en vente, les conditions contenues dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) lui sont opposables. A ce titre, dès lors qu'ils sont stipulés dans la DIA, les honoraires de l'agent immobilier convenus avec le vendeur dans le mandat comme étant à la charge de l'acquéreur, sont dus par le bénéficiaire du droit de préemption. La jurisprudence considère en effet que le préempteur se substitue à l'acquéreur et supporte les mêmes frais (Cass. Civ. III : 10.3.93). Cette substitution du préempteur à l'acquéreur se justifie parfaitement lorsque le prémpteur notifie sa décision de préempter aux mêmes conditions et que la vente intervient au prix demandé dans la DIA.

Mais qu'en est-il lorsque la vente s'est réalisée à un prix inférieur à celui stipulé dans le mandat, suite à l'offre notifiée par le préempteur et acceptée par les vendeurs ? N'y a-t-il pas un nouvel accord sur le prix entre les parties rendant caduc le contrat initial et faisant ainsi obstacle à la rémunération du professionnel ?

Pour mémoire, la loi offre au bénéficiaire du droit de préemption la possibilité de répondre à la DIA par une offre qui ne peut porter que sur un prix différent. Les autres mentions figurant dans la déclaration, notamment la commission de l'agent immobilier, ne peuvent faire l'objet d'aucune négociation.

Pour décider que la commission n'est pas due, les juges du fond considèrent qu'il n'y a pas substitution du préempteur à l'acquéreur dans la mesure où, suite à la notification par la collectivité d'une offre contenant un prix que les vendeurs ont accepté, la vente s'est réalisée dans le cadre d'un nouvel accord exclusif de tout lien de droit avec le contrat initial.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse : elle estime que la commission reste due par la collectivité dans la mesure où l'exercice du droit de préemption emporte toujours substitution du préempteur à l'acquéreur, même dans l'hypothèse d'une vente réalisée sur la base de l'offre du préempteur à un prix inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur.