Agent immobilier / Mandat de vente / Effets de l'absence de mention expresse autorisant le mandataire à donner un congé pour vente
Cass. Civ. I : 12.7.06
Préalablement à toute intervention dans un contrat portant sur les biens d'autrui ou dans leur gestion, l'agent immobilier doit être titulaire d'un mandat écrit contenant certaines mentions à peine de nullité. A coté de ces clauses obligatoires, d'autres clauses doivent être exprimées pour que le professionnel puisse valablement effectuer tel ou tel acte. En effet, le mandataire n'a pas un pouvoir tacite d'accomplir un acte déterminé pour le compte de son mandant à défaut de stipulation expresse l'y autorisant (loi du 2.1.70 : art. 6 et décret du 20.7.72 : art. 72).
Cet arrêt illustre la rigueur dont fait preuve la Cour de cassation dans l'application de ce principe.
Dans le cadre d'un mandat signé avec un propriétaire bailleur " de mettre en vente et de vendre " un immeuble donné en location, l'agent immobilier délivre au locataire un congé pour vente. Le locataire accepte l'offre de vente ainsi notifiée et, devant le refus du propriétaire de signer l'acte authentique de vente, décide d'assigner ce dernier en réalisation de la vente. Estimant qu'en délivrant un congé pour vente l'agent immobilier avait excédé les limites de son mandat, le propriétaire assigne le professionnel en réparation de son préjudice.
Selon la Cour d'appel, bien que le mandat de vendre donné à l'agent immobilier ne comporte aucune précision sur la nature de la vente envisagée (immeuble vide ou occupé) ni de mention particulière autorisant le mandataire à délivrer un congé pour vente, il résulte de la commune intention des parties qu'il s'agit bien d'un mandat de vendre un bien libre de toute occupation, lequel comportait l'obligation légale de donner congé au locataire.
En d'autres termes, bien qu'aucune mention expresse du mandat n'autorisait le mandataire à donner congé au locataire, ce congé est valable tout comme l'acceptation de l'offre de vente par le locataire. La vente est par conséquent formée, et la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être recherchée dans la mesure où l'accomplissement de son mandat nécessitait tacitement qu'il délivre congé au locataire.
La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel au motif que l'agent immobilier a outrepassé les limites de sa mission en l'absence de mention expresse dans le mandat emportant autorisation de délivrer un congé au locataire. L'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle " transactions sur immeubles et fonds de commerce ", doit détenir un mandat écrit précisant son objet et, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, faisant expressément mention de celle-ci.