Congé / Motif / Continuité

Cass. Civ. III : 20.9.06

Cet arrêt aborde deux points : l'un sur l'application dans le temps des accords collectifs, l'autre sur la continuité du motif du congé entre propriétaires successifs. Seul ce dernier sera étudié ici. La particularité de l'espèce réside dans le fait que le bailleur avait délivré un congé pour vendre à un locataire mais avait perdu la qualité de propriétaire à la date d'effet du congé du fait de l'apport à une société du bien loué. Il s'agissait de savoir si le congé donné par le propriétaire initial était ou non privé de fondement du fait de cet apport. L'apport d'immeuble à une société n'est pas une vente ouvrant un droit de préemption. Dans ces conditions, le bailleur a-t-il respecté le motif avancé pour justifier du congé ?

La Cour de cassation considère que le congé est valable car les propriétaires successifs de l'immeuble poursuivent l'opération de mise en vente par lots entreprise par le bailleur initial. Autrement dit, le motif du congé n'est pas figé en la personne du bailleur. Ce qui importe, c'est la continuité et la poursuite du projet d'origine par l'acquéreur. Cette solution est conforme à celle rendue en matière de congé pour motif légitime et sérieux.

Ainsi, un congé pour motif légitime et sérieux justifié par un projet de réalisation de lotissement est valable dans la mesure où la société de promotion à qui le bien loué est cédé va elle-même finaliser le projet (Cass. Civ III : 22.3.06).