Contrat de vente / Garantie des vices cachés

Cass. Ass. plén. : 27.10.06

On sait qu'en matière d'acquisition d'un bien immobilier existant, l'acquéreur profane est tenu de procéder à un examen du bien acheté. A défaut et face à une action en garantie légale contre les vices cachés, le vendeur risque d'objecter à l'acquéreur, qu'il n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (Code civil : art. 1642).

Si la règle se comprend facilement, les contours que doivent revêtir les diligences de l'acquéreur pour ne pas se voir reprocher une éventuelle négligence dans l'examen du bien acheté, sont moins simples à appréhender.

Classiquement, on déduit de la jurisprudence que l'acquéreur doit procéder à des "investigations normales ou élémentaires", à un examen "normalement attentif de la chose".

L'assemblée plénière reprend cette jurisprudence traditionnelle et sanctionne une cour de renvoi : un juge ne peut reprocher à un acquéreur profane de ne pas avoir procédé à un examen qui comportait une part de risque. En l'espèce, il s'agissait de combles dont l'accès était difficile.

L'arrêt rendu par la Cour d'appel est également censuré pour avoir jugé que l'acquéreur avait la possibilité de se convaincre de l'existence du vice en ayant recours à un homme de l'art.

La Cour de cassation, comme elle l'avait déjà jugé dans un précédent arrêt (Cass. Civ III : 3.5.89) considère qu'imposer le recours à un homme de l'art revient à ajouter une condition que ne contient pas le texte du Code civil.