Durée du bail reconduit / Droit transitoire

Cass. Civ. III : 13.6.07

La difficulté soulevée par l'arrêt réside dans l'application des lois successives en matière de baux d'habitation à un bail à l'origine conclu sous l'empire de la loi du 22 juin 1982 puis reconduit sous les deux lois suivantes.

Ces dernières ont institué des règles différentes concernant la durée de reconduction du bail : alors que la loi du 23 décembre 1986 uniformise les durées de reconduction du bail à trois ans quelle que soit la qualité du bailleur, la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 prévoit une durée de reconduction de six ans lorsque le bailleur est une personne morale et trois ans lorsqu'il est une personne physique (loi du 6.7.89 : art.10 al. 3).

En l'espèce, le bail avait été conclu avec une personne morale le 1er juillet 1983 pour une durée de six ans. Considérant que le bail s'était tacitement reconduit pour six ans une première fois le 1er juillet 1989, puis une seconde fois le 1er juillet 1995, le bailleur délivre une proposition de renouvellement de bail avec loyer réévalué pour le 1er juillet 2001.

C'était faire abstraction des dispositions de la loi de 1986, applicables aux baux en cours, qui prévoyaient une durée de reconduction de trois ans.

En effet, à la date de la première reconduction, soit au 1er juillet 1989, les dispositions en vigueur étaient bien celles de la loi de 1986 : la durée de cette première reconduction était donc de trois ans et non de six ans.

Puis, au 1er juillet 1992, il fallait respecter les dispositions issues de la loi de 1989 qui prévoient que la durée du bail reconduit est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Selon la Cour de cassation, le bailleur n'était donc pas fondé à proposer au locataire le renouvellement du bail avec augmentation de loyer avant le 1er juillet 2004.

En définitive, la durée du bail tacitement reconduit doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction. La Cour fait ici une application de ce principe posé dans un arrêt antérieurement rendu dans le cadre de l'application dans le temps de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 21 juillet 1994 (Cass. Civ. III : 27.9.06).