Location meublée / Application du régime de protection minimum / Charge de la preuve

Cass. Civ. III : 20.9.06

La question de l'application du régime de protection (CCH : art. L. 632-1 et suivants) se posait de manière assez classique dans cette affaire qui opposait un locataire et un bailleur ayant signé un bail pour un local meublé d'une durée fixée contractuellement à un an.

Suite au congé donné avant le terme du bail par le locataire avec un préavis d'un mois, le bailleur conserve le dépôt de garantie en se fondant sur une clause du bail lui permettant, en cas de départ de celui-ci en cours de bail, de réclamer les loyers jusqu'à son terme.

Se prévalant des dispositions du Code de la construction et de l'habitation en application desquelles une telle clause est illicite, le locataire assigne son cocontractant en restitution du dépôt de garantie.

La Cour d'appel fait droit à sa demande et considère que le régime de protection minimum s'applique dans la mesure où rien ne permet d'établir que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

L'arrêt est cassé pour inversion de la charge de la preuve : il appartenait au locataire, qui se prévaut de l'application du régime de protection des locataires en meublé, de prouver que le logement constituait bien sa résidence principale et non au bailleur d'apporter la preuve que ce n'était pas la résidence principale du locataire. Il s'agit de l'application classique du régime de la preuve, qui veut que l'on n'a pas à apporter la preuve d'un fait négatif.