Loyer sous-évalué / Saisine du juge / Commission de conciliation

Cass. Civ. III : 13.12.06

Dans le cadre d'un renouvellement de bail avec réajustement du loyer manifestement sous-évalué, face au désaccord du locataire, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation dans le respect des conditions de délai posées par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-c al. 5). S'il ne le fait pas ou tarde à le faire, le bail se reconduit au même loyer.

La saisine de la commission constitue un préalable obligatoire. En effet, le juge ne peut être saisi qu'à défaut d'accord constaté par la commission (loi du 6.7.89 : art. 17-c al. 6).

En l'espèce, le bailleur a d'abord saisi la commission, puis le juge d'instance en demande de fixation du loyer du bail renouvelé, mais sans attendre que la commission ait rendu son avis.

La saisine du juge avant que la commission ait rendu son avis est-elle recevable ?

Rappelons que la loi impose à la commission de rendre son avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine (loi du 6.7.89 : art. 20).

La Cour d'appel de Paris considère que la saisine du juge d'instance, bien qu'antérieure à l'avis de la commission de conciliation, est recevable dès lors qu'elle intervient avant la date d'expiration du bail. Cette position est conforme à celle retenue par les autres juridictions du fond qui estimaient jusque-là qu'il importait peu que la commission ait statué dans la mesure où elle a été saisie antérieurement à la date de la délivrance de l'assignation (CA Reims : 27.11.97 ; CA Paris : 17.3.98).

Par cet arrêt, la Cour de cassation affirme au contraire que le juge ne peut valablement être saisi avant l'expiration du délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis.

Le rôle de la commission étant d'essayer de concilier les parties et d'éviter tout recours contentieux, il apparaît nécessaire de lui laisser le temps de rendre son avis avant de pouvoir s'adresser au juge.

Ainsi, la commission de conciliation ne doit pas être saisie trop tardivement afin d'avoir la possibilité de saisir éventuellement le juge avant le terme du contrat sous peine de reconduction du bail aux mêmes conditions de loyer.