Règlement de copropriété / Répartition de charges / Clause réputée non écrite

Cass. Civ III : 21.6.06

Lorsqu'une clause figurant dans un règlement de copropriété est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 (art. 43), elle est réputée non écrite. Contrairement à une clause encourant la nullité, qui suppose une action visant à ce qu'un juge prononce la nullité de cette clause, une clause réputée non écrite est inexistante et pourrait légitimement ne pas trouver à s'appliquer du simple fait de sa contradiction avec une disposition impérative. Pourtant, en pratique, la saisine du juge est bien souvent nécessaire en copropriété pour que soit constatée l'illégalité de la disposition, non seulement en cas de difficulté d'interprétation, mais plus généralement pour plus de sécurité juridique. En effet, le syndic ou le syndicat de copropriété pourraient, sur la base d'un consensus à un moment donné, s'abstenir d'appliquer une clause pendant un certain temps pour ensuite, par exemple à l'occasion de l'arrivée d'un nouveau copropriétaire, se heurter à la demande d'application d'une clause du règlement, dont l'irrégularité n'a jamais été officiellement constatée.

Jusqu'à présent, lorsque le juge était saisi, la question de savoir si la clause litigieuse devait recevoir application en attendant la décision du juge restait entière. Dans le présent arrêt, à l'occasion d'une action aux fins de constatation du caractère non écrit d'une clause de répartition de charges, la Cour de cassation y apporte une réponse. Elle énonce que les clauses illicites du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge.

Cette prise de position ne remet pas en cause la solution dégagée par la Cour dans ses derniers arrêts selon laquelle une clause non écrite est réputée ne jamais avoir existé et le caractère rétroactif qui s'y attache, avec toutes les difficultés que cela peut causer notamment pour une clause de répartition de charges. Même si la clause doit recevoir application tant que le juge ne s'est pas prononcé, il n'en demeure pas moins qu'une fois l'illégalité de la clause constatée, elle est censée ne jamais avoir existé. L'application de ce principe a pour conséquence que les perceptions de charges en application des anciennes règles sont injustifiées, certains des copropriétaires ayant trop payé, d'autres pas assez, et qu'un recalcul des charges appelées en application des anciennes règles de répartition doit être entrepris.