Vente immobilière / Surface loi Carrez / Partie commune à jouissance privative

Cass. Civ III : 8.10.08 et Cass. Civ III : 2.7.08
N° de pourvoi : 07-16.540 et 07-14.619

Par cette première décision, la Cour de cassation affirme très clairement qu’une partie commune est exclue du mesurage imposé au vendeur au titre de la loi Carrez, et ce même s’il dispose d’un droit de jouissance exclusif sur ce lot.

En l’espèce, il a été jugé que des superficies closes empiétant sur un jardin, constituant une partie commune à usage exclusif du vendeur, n’ont pas à être incluses dans le métrage imposé par la loi.

Les magistrats ne font que reprendre une jurisprudence antérieure selon laquelle il était précisé qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne saurait s’analyser comme un droit de propriété, ce lot ne pouvant constituer une partie privative (Cass. Civ III : 6.6.07). Il avait d’ailleurs déjà été statué en ce sens par les magistrats du fond au sujet d’une véranda (CA Paris : 23.2.95).

Il paraît tout à fait légitime que l’acquéreur puisse disposer d’une action en diminution du prix de vente dès lors que la surface prévue à l’acte n’est pas réelle.

C’est la raison pour laquelle les magistrats ajoutent dans cette seconde décision, que malgré la connaissance par l’acquéreur de l’existence d’une partie commune à jouissance privative, ce dernier dispose d’une action en diminution du prix de vente s’il en ressort que la surface est erronée.
Au travers de cette seconde décision, les juges affirment implicitement que des parties communes à jouissance privative n’ont pas à apparaître dans l’acte de vente, au titre du mesurage réalisé pour satisfaire aux exigences de la loi Carrez.

La bonne ou mauvaise foi des acquéreurs n’a aucune incidence sur cette action instituée par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et dont les magistrats font une application purement objective.
Les magistrats du fond avaient d’ailleurs statué dans le même sens à l’occasion de décisions précédentes (CA Versailles : 12.3.01 / CA Paris : 23.2.03).

Toutefois, il reste à craindre que certains acquéreurs de mauvaise foi n’utilisent ce recours en vue d’obtenir judiciairement une baisse du prix de vente, bien qu’ayant connaissance des composantes des éléments mesurés.