CCMI / Pénalités / Terme

Cass. Civ III : 21.10.08
N° de pourvoi : 07-18.270

En cas de retard de livraison, le contrat de construction peut prévoir des pénalités de retard dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000ème du prix par jour de retard (CCH : art. L.231-2 et R.231-14). S’appuyant sur ces textes, la Cour de cassation confirme la position qu’elle a adoptée depuis 2005 (Cass. Civ III : 12.10.05 et 29.3.06) selon laquelle la livraison constitue le terme du paiement des pénalités de retard. Que faut-il entendre par livraison ? En principe en contrat de construction de maison individuelle (CCMI), livraison et réception coïncident. En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il s’agit de deux opérations distinctes : la réception a lieu entre le promoteur/vendeur qui reste maître de l’ouvrage et les entrepreneurs par corps d’état, alors que la livraison se fait entre le promoteur et l’acquéreur. En CCMI, la livraison s’entend de la mise à disposition de la maison par le constructeur et correspond à la prise de possession. C’est à cette date, en l’absence de réception concomitante, que s’arrête le décompte des pénalités de retard. Il ne s’agit donc pas de la date à laquelle tous les travaux sont effectivement réalisés par le constructeur.
Il faut rappeler que cette livraison ne dispense pas les parties de procéder à une réception (avec ou sans réserves), judiciairement le cas échéant, pour faire courir les garanties légales et mettre fin aux obligations du garant de livraison.