Interversion de surfaces entre deux lots de copropriété : action en révision ou action en nullité de la répartition des charges ?

Cass.Civ III : 17.6.09
Décisions : n°08-16324

La contestation de la répartition des charges entre les copropriétaires donne lieu à un important contentieux en raison de la délicate distinction entre l’action en nullité (loi 10.7.65 : art 43) et l’action en révision de la répartition des charges (loi 10.7.65 : art 12)

L’action en révision peut être engagée dès lors que le quantum est en cause c’est à dire que la répartition est lésionnaire de plus d’un quart, alors que l’action en nullité concerne les situations où il se pose une difficulté quant à la légalité de la répartition telle qu’elle résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’intérêt de la distinction réside dans le délai de prescription : l’action en révision est prescrite dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, tandis que l’action en nullité peut être engagée sans condition de délai.

En l’espèce, une action en annulation est engagée par le propriétaire de plusieurs lots de copropriété, celui-ci invoquant une interversion de surfaces entre l’un de ses lots et un autre lot.

La Cour de cassation rejette les prétentions du demandeur, et estime qu’un tel recours doit s’analyser comme une action en révision dès lors que ne sont pas mis en cause les critères légaux de répartition des charges, mais plutôt la surévaluation de ces charges.

Le délai de prescription étant largement dépassé, la demande du copropriétaire est rejetée. En l’espèce, le règlement de copropriété a été publié le 28 juillet 1970 tandis que l’action en justice a été introduite en septembre 2005 soit plus de 30 ans après.

Les magistrats semblent contredire une jurisprudence antérieure moins restrictive où il avait été jugé que l’action en nullité était ouverte au demandeur qui souhaitait une nouvelle répartition en raison d’une interversion de charges (Cass. Civ. III : 30.4.02 n° 00-17332 – en l’espèce, la clause du règlement de copropriété fixant une répartition erronée des charges a été réputée non écrite).