CCMI / absence de garantie de remboursement et nullité du contrat

Cass.Civ. III : 22.9.10
Décision : n°09-69640

La signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) peut donner lieu au versement soit d'un dépôt de garantie de 3% du prix de la construction consigné sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité, soit d'un acompte n'excédant pas 5% du prix de la construction si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement. Cette garantie est donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet, sous forme d'une caution solidaire. L’attestation de la garantie de remboursement doit être annexée au contrat de construction (CCH : L.231-2 k). Tout versement exigé à la signature du contrat ne respectant pas ces conditions est un délit passible de sanctions pénales (CCH : L.241-1).
Sur le plan pénal, la Cour de cassation a déjà statué et rappelé que le constructeur, pour pouvoir demander un acompte de 5%, doit justifier de la garantie de remboursement à la date de signature du contrat de construction de maison individuelle (Cass. Crim : 7.3.06).
Sur le plan civil, la Cour de cassation a indiqué que la garantie de remboursement doit avoir été fournie au moment de la réception des fonds par le constructeur (Cass. Civ I : 7.12.88). Dans l’arrêt du 22 septembre 2009, elle précise que la garantie de remboursement ne peut pas être érigée en condition suspensive et donne la sanction du non respect de cette exigence. C’est la nullité du CCMI. En l’espèce un premier versement a été effectué à la signature du contrat et l’attestation de garantie a été apportée mais ultérieurement.
Dans la mesure où justifier d’une garantie de remboursement permet au constructeur de prévoir des versements plus importants avant l'ouverture du chantier (5% à la signature puis 5% à la délivrance du permis de construire), il est essentiel pour assurer la protection financière du maître de l'ouvrage, qu’il y ait concomitance à la signature du contrat entre le versement de 5% et la production du justificatif de garantie de remboursement.