Charges récupérables/rémunération du gardien d’immeuble

Cass. Civ III : 13.6.12
Décision n° 11-18740

Avant le 1er janvier 2009, la récupération partielle des dépenses correspondant à la rémunération du gardien d’immeuble n'était possible que lorsque ce dernier effectuait seul l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Depuis cette date, il faut distinguer deux hypothèses (décret du 26.8.87 : art. 2-c modifié par le décret du 19.12.08). Si le gardien effectue les deux tâches (entretien des parties communes et élimination des rejets), les dépenses liées à sa rémunération sont récupérables sur les locataires à hauteur de 75%. En revanche, s’il n’effectue qu’une des deux tâches, ces dépenses ne sont récupérables qu’à hauteur de 40%.
Dans les deux cas, lorsqu’un tiers intervient pour aider le gardien, il doit le faire uniquement pendant les repos hebdomadaires et les congés du gardien, ou en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge n’est pas en mesure d’effectuer seul les deux tâches (impossibilité physique temporaire ou impossibilité matérielle). En l’espèce, les dépenses liées à la rémunération des gardiens, qui n'avaient pas effectué seuls les deux tâches, n’étaient pas récupérables, car elles étaient antérieures au 1er janvier 2009. En outre, la Cour de cassation rappelle le caractère limitatif de la liste des charges récupérables établie par le décret du 27 août 1987. En sont ainsi exclus les frais de dégorgement des colonnes d’eaux usées, ceux-ci n’étant pas expressément dans la liste et ne pouvant pas être assimilés aux charges d’élimination des rejets.