Nullité du congé/vente de plus de 10 lots

Cass. Civ III : 18.1.12
Décision : n° 11-10389et 11-30003

Deux arrêts du 18 janvier 2012 viennent rappeler que lors de la vente de plus de 10 lots, le non-respect des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 entraîne la nullité du congé.

Dans le premier arrêt, un bailleur avait informé des locataires de sa volonté de vendre par lots tout un immeuble. Il leur offrait également la possibilité d’acquérir leur logement sur le fondement du droit de préemption prévu à l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 (vente de plus de 10 logements).
Le bailleur leur a, toutefois, délivré un congé sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 6.7.89 (et non sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 31.12.75).
Au terme du bail, les locataires sollicitent la prorogation d’un an en application de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.
A l’expiration de ce délai et suite au maintien dans les lieux des locataires, le bailleur a saisi le juge afin de faire constater la validité du congé vente et obtenir leur expulsion.
Le bailleur considère que le fait pour les locataires d’avoir sollicité l’application de la prorogation du bail en vertu de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 emporte renonciation à invoquer la nullité du congé pour vente.
La Cour de cassation confirme que les locataires, en demandant la prorogation du bail sur le fondement de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas renoncé à contester la validité du congé pour vente.

Dans le second arrêt, un bailleur a notifié à ses locataires un congé pour vente sans respecter l’obligation d’information prévue aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005. Il considérait qu’il n’y était pas tenu dans la mesure où, bien qu’il ait mis en vente plus de 10 logements sur différentes périodes, la dernière vente réalisée remontait à quatre ans.
La Cour de cassation sanctionne le bailleur et annule le congé pour vente au motif que l’examen du temps écoulé pour la réalisation des ventes ne constitue pas une condition légale.
Par conséquent, les dispositions sur la vente de plus de 10 lots (article 15-II de la loi de 89, article 10 de la loi du 31.12.75, accords collectifs) s’appliquent dès lors que les conditions requises quant au bailleur et au nombre de logements vendus dans un même immeuble sont remplies.