Vente d’immeuble/manquement à l’obligation de délivrance ou vices cachés

Cass. Civ III : 25.01.12
Décision n°10-27357

La Cour de cassation réaffirme le principe selon lequel l’action en conformité et celle en garantie des vices cachés sont deux actions distinctes soumises à deux régimes juridiques différents.
Trois ans après avoir acheté une maison individuelle, des particuliers assignent le vendeur suite à des problèmes d’humidité occasionnés par l’existence d’une fenêtre de toit dissimulée par un faux plafond.
Ils fondent leur action sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance afin d’obtenir des dommages et intérêts.
Pour les débouter, la Cour d’appel retient que les actions fondées sur l’obligation de délivrance conforme et celle sur l’existence d’un vice caché se confondent. Dès lors, les acquéreurs étaient tenus d’introduire leur action dans le bref délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
L’action introduite le 19 janvier 2007 pour un achat du 28 avril 2004 était tardive et ne répondait donc pas à cette condition.
La Cour de cassation sanctionne cette position et casse l’arrêt de la Cour d’appel. Elle considère que la garantie des vices cachés constituait pour l’acquéreur l’unique fondement possible, rappelant ainsi que cette action est distincte de celle fondée sur un défaut de conformité.