Servitude non apparente/vice caché

Cass. Civ III : 27.2.13
Décision n° 11-28783

L'existence d'une canalisation, révélée aux acquéreurs après la vente, interdisait toute construction sur une partie du terrain vendu. La construction sur l'autre partie du terrain nécessitait la réalisation d'ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules. Les acquéreurs prétendaient que la présence de cette canalisation constituait donc un vice caché (code civil : art. 1641). Mais le passage de cette canalisation avait fait l'objet d'une servitude conventionnelle, non mentionnée à l'acte de vente et non publiée à la conservation des hypothèques. Les acquéreurs n'étaient donc pas fondés à agir sur le fondement du vice caché, mais seulement sur le fondement de l'article 1638 afin d'obtenir la résiliation du contrat et/ou des dommages-intérêts.
Il appartient au vendeur d'informer l'acheteur de l'existence des servitudes conventionnelles occultes, et non à l'acheteur de se renseigner à cet égard. Les servitudes non déclarées réduisent la jouissance de l'immeuble mais, contrairement au vice caché, elles n'en affectent pas l'usage normal, ce qui explique qu'ils répondent à des régimes différents.