VEFA/préjudice indemnisable par le notaire

Cass. Civ I : 10.7.13
N° de pourvoi : 12-23746

Une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur un appartement et deux parkings conclue entre un couple et une Société civile immobilière (SCI), a fait l’objet d’un acte authentique annulé en raison d’une faute commise par le notaire. Cette faute a entraîné la résolution de la vente et par conséquent, l’obligation pour la SCI débitrice de restituer le prix de vente au couple acquéreur. Etant mise en redressement puis en liquidation judiciaires, la SCI s’est retrouvée dans l’impossibilité de rembourser le prix aux acquéreurs et ces derniers ont argué de l’impossibilité de recouvrer leur créance, pour assigner le notaire en paiement. Les juges du fond ont débouté les créanciers de leur demande, en estimant que l’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente résultait non pas du manquement du notaire, mais de l’absence de leurs diligences (jusqu’à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, les acquéreurs n’avaient pas procédé à l’exécution d’une décision de justice ayant condamné la SCI à leur restituer le prix de vente et n’avaient pas déclaré leur créance à la procédure collective).

La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle considère que la faute commise par le notaire ayant entraîné l’annulation de la vente a engendré une créance de restitution du prix par le vendeur aux acquéreurs, mais que le notaire, garant de cette restitution, reste tenu de verser le montant du prix versé lorsque l’insolvabilité du vendeur est avérée. En l’espèce, les acquéreurs n’ayant plus la possibilité d’obtenir la restitution du prix en raison de l’insolvabilité avérée de la SCI, le notaire est tenu de prendre en charge cette restitution dont il est le garant.

La position de la Cour de cassation est constante (Cass. Civ I : 1.6.99).