Conditions suspensives dans un compromis de vente/absence de délai de réalisation

Cass. Civ III : 15.1.14
N° de pourvoi : 12-28362

L'avant-contrat de vente immobilière (promesse unilatérale ou compromis) peut être assorti de conditions suspensives (d’obtention de prêts, du permis de construire), pour permettre aux parties de fixer immédiatement les éléments de leur accord sans être sûres de pouvoir exécuter l'opération envisagée. La condition est un événement futur et incertain dont dépend l'existence même de l'obligation (Code civil : art. 1168 et art. 1181). En général mais ce n'est pas obligatoire, la condition est soumise à un délai de réalisation. Lorsque le délai est expiré sans que l'événement soit arrivé, la condition est considérée comme non réalisée et le contrat devient caduc. En revanche, si les parties n'ont pas prévu de terme fixe, la condition peut toujours se réaliser. Elle ne sera censée être défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas, cette situation étant soumise à l'appréciation des juges du fond (Code civil : art. 1176). Ce principe est rappelé par la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 janvier 2014. En l'absence de stipulation d'un délai de réalisation, l'expiration du délai de réitération de l'acte authentique ne peut avoir pour effet de considérer la condition suspensive comme défaillie. En revanche, cette date est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter.