Mandat donné à un préposé du syndic : interdiction même en l’absence de contrat de travail

Cass. Civ III : 7.5.14
N° de pourvoi : 13-11743

Les copropriétaires ont la possibilité de donner mandat afin de se faire représenter lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut être consenti au profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10.7.65 : art. 22 al. 4).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation, appelée à se prononcer sur la validité du mandat donné au salarié d’un promoteur détenant la majorité des parts sociales d’un syndic, apporte des précisions sur la notion de « préposé ».
En l’espèce, le salarié d’un promoteur avait reçu des mandats de vote à l’assemblée générale. Des copropriétaires avaient sollicité la nullité de l’assemblée générale en invoquant les liens capitalistiques existants entre le syndic et le promoteur et leur « collusion avérée ».
Les juges ont considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique au salarié du promoteur dans la mesure où celui-ci travaille et accomplit des actes de gestion pour le compte du syndic, exécute ses ordres et se comporte à l'égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé. Une personne peut ainsi être qualifiée de préposé du syndic même en l’absence de contrat de travail le liant à lui.