Absence de responsabilité du notaire instrumentant un acte de vente et nullité relative de l’acte

Cass. Civ I : 15.1.15
N° de pourvoi : 14-11019

Lorsqu’un locataire, destinataire d’un congé pour vendre, accepte l’offre de vente, mais entend recourir à un emprunt, la vente doit se réaliser dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation (loi du 6.7.89 : art. 15, II al. 5). En l’espèce, un locataire avait refusé l’offre de vente initiale du logement qu’il occupait. Le bailleur, qui avait recouvré sa liberté de choisir son acquéreur, avait proposé le bien à des tiers à un prix plus avantageux. Mais dans une telle situation, un nouveau droit de préemption naît au bénéfice du locataire. Le locataire avait donc accepté cette seconde offre, écartant ainsi la promesse de vente consentie à des tiers. Le délai de quatre mois fut dépassé mais le notaire instrumenta tout de même la vente au profit du locataire. Arguant une fraude à leurs droits, les tiers bénéficiaires de la promesse ont alors assigné le notaire, notamment en dommages et intérêts. La Cour d’appel les avaient déboutés en retenant que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente. La Cour de cassation a confirmé le raisonnement des juges : le notaire avait instrumenté l'acte de vente à la demande du bailleur après l'expiration des quatre mois. Il n’avait manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les particuliers évincés de la vente par l'exercice du droit de préemption du locataire. La Cour a ainsi considéré que l’acte ne souffrait que d’une nullité relative, que seul le bailleur pouvait invoquer et à laquelle il avait nécessairement renoncé en acceptant de conclure la vente avec le locataire.