Changement de destination d’un lot : contrôle du juge en cas de refus des copropriétaires

Cass. Civ III : 17.12.14
N° de pourvoi : 13-25134

Tout copropriétaire peut, en principe, modifier la destination de ses parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux autres copropriétaires. Le règlement de copropriété peut, par ailleurs, prévoir de soumettre cette modification à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale. Dans ce cas, la décision est prise à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’elle risque de compromettre la destination de l’immeuble. Dans les autres cas, la décision est prise à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers / loi du 10.7.65 : art. 26).
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle la nature du contrôle du juge lorsqu’il doit se prononcer sur la nullité d’une telle décision en raison de son caractère abusif. Le juge doit, en effet, vérifier le juste équilibre entre le respect des intérêts collectifs et celui de chaque copropriétaire.
En l’espèce, le propriétaire d’un local à usage professionnel situé dans un centre d’affaires avait sollicité l’autorisation de transformer son lot en habitation. L’assemblée générale ayant refusé, le copropriétaire a demandé la nullité de cette décision devant les tribunaux.
La Cour d’appel fait droit à la demande du copropriétaire. Elle considère la décision de l’assemblée générale comme abusive. En effet, « la modification de la destination du lot [n’était] pas contraire à la destination de l’immeuble, [n’était] pas interdite par le règlement de copropriété et ne port[ait] pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ».
La Cour de cassation réfute cette solution. Elle rejette la demande du copropriétaire en annulation de la décision. En effet, pour caractériser l’abus de droit, le juge doit vérifier en quoi la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou en quoi la décision est prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.