Proportionnalité et bonne foi dans la réclamation des charges locatives

Cass. Civ III : 2.12.14
N° de pourvoi : 13-23988

Dans l’arrêt ici commenté, la Cour de cassation censure une juridiction du fond pour avoir caractérisé une faute dans le comportement du bailleur qui a réclamé au locataire un rappel des charges brutal et des réparations démesurées. Selon la Cour, « la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, [mais] elle ne l’autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ». Cette solution s’éloigne de celle dégagée dans un précédent arrêt (Cass. Civ III : 21.3.12) : dans cet arrêt, la Cour avait jugé que la réclamation de charges, présentée sur une période de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, mais déloyale et brutale et, en cela, constitutive d’une faute contractuelle du bailleur. En conséquence, le locataire avait été condamné à payer les charges, mais le bailleur à verser des dommages et intérêts d’un montant supérieur aux charges dues.