Annulation de la vente et sort des dépenses engagées par l’acquéreur

Cass. Civ III : 12.10.22
N° 20-22.911

En cas d’annulation d’une vente immobilière, les charges de copropriété, le coût de l’assurance et les taxes foncières payées par l’acquéreur donnent lieu à garantie du notaire, contrairement aux dépenses de conservation qu’il a engagées.

En l’espèce, une vente immobilière est annulée en raison d’une erreur sur la destination des lots, causée par des indications erronées notamment de l'état descriptif de division. L’acquéreur s’est retourné contre le vendeur et le notaire afin d’obtenir une indemnisation pour les dépenses engagées.
Dans son arrêt du 12 octobre 2022, la Cour de cassation opère une distinction selon le type de dépenses.
D’une part, les dépenses nécessaires et utiles doivent être remboursées par le vendeur. Il s’agit en l’espèce de la mise en conformité de l'électricité, de la réfection de la toiture, des parquets, des plafonds et de la peinture des murs. S’agissant de dépenses de conservation, cette restitution ne peut donner lieu à garantie du notaire, faute pour cette condamnation d’être un préjudice indemnisable. 
D’autre part, les condamnations prononcées au titre des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières constituent des préjudices indemnisables, car elles ne sont pas consécutives à l’annulation du contrat de vente. En se fondant sur la responsabilité extracontractuelle (article 1382 du Code civil, devenu article 1240), la Cour en déduit que ces dernières donnent lieu à garantie du notaire.