Congé pour vente : irrégularité d’une offre de vente à un prix surestimé

Cass. Civ III : 9.2.22
N° 21-12.179

Le congé, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (loi du 6.7.89 : art. 15, II). Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information (qui doit être jointe au congé) rappelle les obligations du bailleur qui donne congé. Elle précise que "le prix doit être ferme" et rappelle que "le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire". Cette exigence a fait l’objet de plusieurs éclairages jurisprudentiels, notamment sur le montant du prix de vente. Les juges rappellent souvent qu’il n’est pas interdit à un bailleur de donner congé pour vendre à un prix élevé, par exemple, "s’il a la certitude ou au moins une très bonne chance de négocier son bien à un prix plus élevé que le marché" (CA Aix-en-Provence : 3.12.20, n° 19/01797). Toutefois, le congé pour vente peut être annulé si le prix apparait excessif ou volontairement dissuasif, dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption (Cass. Civ III : 5.7.95, n° 93-17.283). En l’espèce, la Cour de cassation censure les juges du fond qui n’avaient pas recherché, comme le demandait le locataire, si l'écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire.