Conséquences du changement d’usage de lots sur la répartition des charges

Cass. Civ III : 28.1.16
N° de pourvoi: 14-26921

Le montant des charges auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer pour entretenir l’immeuble ou rémunérer le syndic correspond à la quote-part de propriété de leurs lots précisée dans le règlement de copropriété (loi du 10.7.65 : art. 10 al. 2). Lorsqu’elle n’est pas mentionnée ou en cas de contradiction avec d’autres documents comme un acte de vente ou une décision d’assemblée générale, les charges sont déterminées proportionnellement à la valeur de chaque lot par rapport à l’ensemble des lots privatifs (loi du 10.7.65 : art. 5). Tout copropriétaire en désaccord avec la répartition des charges appliquée, peut, à tout moment, faire constater devant le juge l’absence de conformité au règlement de copropriété, à un acte modificatif ultérieur ou à une décision d'assemblée générale et demander l’établissement d’une nouvelle répartition conforme (loi du 10.7.65 : art. 43).

En l’espèce, un propriétaire a vendu quatre lots créés à partir de la réunion de deux lots privatifs avec des parties communes. Les acquéreurs ont ensuite procédé à la division de l'un d'eux en deux nouveaux lots situés sous les combles afin de transformer leur appartement situé au cinquième étage de l'immeuble en un duplex avec plusieurs pièces supplémentaires.

Le vendeur, en qualité de propriétaire d’autres lots, assigne la copropriété pour avoir rejeté sa demande en assemblée générale de nommer un géomètre-expert et de modifier le règlement de copropriété pour avoir une nouvelle répartition conforme à la réalité. Il demande également la suppression des clauses de répartition des charges générales, d'ascenseur et d'escalier du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. La Cour de cassation admet que la transformation de l'appartement vendu avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. Le vendeur pouvait donc solliciter une nouvelle répartition des charges.