Crédit immobilier : composition et calcul du TEG / facilités de paiement

Cass. Civ : 17.6.15
N°de pourvoi : 14-14326

Dans un arrêt publié, la Cour de cassation confirme deux solutions en matière de crédit immobilier.

En premier lieu, les intérêts intercalaires (correspondant, le cas échéant, aux intérêts dus entre le premier déblocage de fonds et le début d’amortissement du prêt) doivent être pris en compte dans le calcul du TEG. En l’espèce, s’appuyant sur la clause du contrat de prêt qui excluait ces frais du calcul du TEG, les juges du fond avaient validé le calcul du TEG effectué par l’établissement prêteur.

Visant l’article L.313.1 du Code de la consommation relatif à la détermination du taux effectif global, la décision est censurée par la Cour de cassation. Les intérêts dus au titre de la période précédant l’amortissement du prêt (appelée notamment période d’anticipation, période de franchise ou période de préfinancement selon les offres de prêts) font nécessairement partie du TEG. Pour mémoire, la première chambre de la Cour de cassation s’était déjà prononcée en ce sens en rejetant l’argument selon lequel ces frais n’étaient pas déterminables à la date du contrat de prêt. Dès lors que le contrat prévoit la période de préfinancement, le montant de ces frais est déterminable (Cass. Civ I : 16.4.15).

En second lieu, la Cour de cassation rappelle que le calcul du taux d’intérêt du prêt doit être fait sur la base d’une année civile de 365 ou 366 jours (pour les années bissextiles) et non sur la base de 360 jours selon l’usage bancaire. Cette position avait été énoncée au terme d’un revirement jurisprudentiel en 2013 (Cass. Civ I : 19.6.13).

Enfin, l’arrêt précise également qu’une facilité de paiement consistant à un report de certaines  échéances à la fin du prêt n'est pas assimilable à une renégociation de prêt. En conséquence, la mise en place d’un avenant respectant les prescriptions de l’article L.312-14-1 du Code de la consommation ne s'impose pas à l'établissement prêteur