Point de départ du délai de prescription de l'action en remboursement de charges de copropriété et d'un trop-perçu

Cass. Civ III : 17.5.18
N° 16-21084

Les actions en remboursement des charges de copropriété engagées par les copropriétaires doivent être introduites au plus tard cinq ans "à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer" (Code civil : art. 2224).
Le point de départ de cette action correspond dans la plupart des situations à la date de paiement des charges de copropriété. Qu’en est-il lorsque l’assemblée générale, après approbation du budget, a procédé à une régularisation des comptes individuels des copropriétaires ?
En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat représenté par son syndic en restitution de l'intégralité des sommes versées au titre des exercices 2001, 2002 et 2003 et en remboursement d'un trop-perçu de charges depuis l'acquisition de son lot jusqu'au 6 décembre 2008.
Les juges de première instance et la Cour d’appel ont rejeté la demande en raison de son caractère irrecevable : selon eux, l'action en répétition d'un indu de charges de copropriété se prescrit par cinq ans à compter des paiements.
La Cour de cassation revient sur cette solution et retient que l'action en remboursement de charges commence à courir à compter des décisions qui ont annulé les comptes des exercices relatifs aux charges réclamées (et non à la date de paiement des charges).