Vices cachés liés à un précédent sinistre : devoir d’information du notaire et de l’agent immobilier

Cass. Civ III : 14.12.17
N° 16-24170

En application de l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur qui met en œuvre la garantie des vices cachés a le choix entre deux actions. Il peut demander une restitution partielle du prix (action dite estimatoire) et conserver le bien ou rendre l’immeuble et se faire restituer la totalité du prix (action dite rédhibitoire). Dans ces situations, l’acquéreur assigne régulièrement le vendeur et le notaire qui, le cas échéant, appelle en garantie l’agent immobilier.

À propos de la vente d’une maison atteinte de fissures et de déformations du gros œuvre, la Cour de cassation retient, dans le cadre d’une action estimatoire, qu’un juge du fond peut retenir la responsabilité :

• du notaire, pour avoir omis de joindre à l’acte le jugement prononçant, pour les mêmes désordres, 10 ans auparavant, la démolition et la reconstruction ; l’annexion du document aurait permis aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre. La clause de l’acte qui mentionnait que l’acquéreur avait eu connaissance du jugement n’est pas suffisante pour exonérer le notaire de sa responsabilité ;
• de l’agent immobilier, pour avoir seulement mentionné dans la promesse de vente que les acheteurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif aux fissures et que le dossier avait été clôturé, sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches.

La Cour de cassation valide également le quantum de responsabilité des professionnels retenu par le juge du fond à hauteur de 10 %.

En revanche, elle invalide la décision d’appel sur l’étendue de la dette indemnitaire pour ces deux professionnels, ainsi que pour le vendeur. D’une part, la Cour de cassation rappelle une position constante des chambres civiles : la restitution partielle du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation mais une perte patrimoniale qui ne doit peser que sur le vendeur. En conséquence, le juge du fond ne pouvait retenir, à l’encontre des deux professionnels, une assiette d’indemnisation incluant la restitution partielle du prix mise à la charge du vendeur. D’autre part, elle juge que l’acquéreur qui choisit d’engager une action estimatoire ne peut pas cumuler restitution du prix et paiement des travaux de reprise, ces deux postes ayant pour fonction identique de compenser la perte d’utilité de la chose en permettant à l’acheteur de remédier au vice.
La Cour d’appel de renvoi désignée dans l’arrêt devra se prononcer sur ces deux points.