Droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel : domaine d’application et notification de l’acte par lettre recommandée

Concernant le domaine d’application de ce droit, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de retenir une application littérale et stricte de l’article du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, sont exclues du régime de protection :

• l’acquisition d’un immeuble à usage mixte (Cass. Civ III : 30.6.08) ;
• l’acquisition d’un terrain à bâtir, situé hors lotissement (Cass. Civ. III : 4.2.16).

Cette fois-ci, l’objet de la vente concernait un lot de copropriété situé au rez-de-chaussée dont l’usage était commercial. Dans l’avant-contrat, l’acquéreur s’était engagé à transformer les locaux en logement.

La Cour rend une solution qui n’allait pas de soi. Elle juge que la vente concernée porte bien sur un immeuble à usage d’habitation et se prononce en faveur du régime de protection de l’acquéreur non-professionnel. Elle approuve la position du juge d’appel qui avait jugé que "dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de l’immeuble est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé". Autrement dit, l’usage du bien à retenir est celui qui est contractuellement prévu et non celui qui est effectif lors de la conclusion de l’avant-contrat.

L’arrêt aborde également la question de la régularité de la notification du délai de rétractation. Elle juge que dès lors que l’accusé de réception a été signé non pas par l’acquéreur lui-même mais par la mère de ce dernier qui ne détenait pas de mandat pour recevoir l’acte de notification, cette dernière est irrégulière. Le délai n’a pas couru à l’égard de l’accédant. La solution est conforme à celle qui avait été retenue en présence d’une pluralité d’acquéreurs (Cass. Civ. III : 9 .6.10). Dans ces deux arrêts, il avait été énoncé que :

• lorsque la notification du délai de rétractation a été faite aux époux acquéreurs par une même lettre recommandée et que l’avis de réception n’a été signé que par l’un d’eux, le délai n’a pas couru à l’égard de l’époux non signataire ; 
• la notification ne peut produire effet à l’égard des deux conjoints que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint.