Illicéité d’une clause d’imputation de surprimes d’assurance à certains copropriétaires

Cass. Civ III : 8.9.16
N° de pourvoi : 15-17000

Le règlement de copropriété a pour objet de déterminer la destination et les conditions de jouissance des parties communes et privatives de la copropriété. Il ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble (loi du 10.7.65 : art. 8 I).

En l’espèce, une copropriété a assigné, en paiement de surprimes d’assurance en application du règlement de copropriété, une société propriétaire de deux lots correspondant à un local commercial à usage de dancing et à une réserve-bar.

Le règlement de copropriété prévoyait en effet une police globale multirisque pour garantir l’ensemble de l’immeuble (parties privatives et communes) avec une imputation aux seuls copropriétaires concernés par les surprimes, justifiée par l’utilisation ou la nature particulières de certaines parties privatives ou communes spéciales.

La Cour d’Appel a fait droit à la demande de la copropriété et a condamné la société au paiement des surprimes. La Cour de cassation censure cette solution en raison du caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement.

Cette dépense constitue donc une charge commune générale devant être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de charges communes (loi du 10.7.65 : art. 10 al 2).