Logement non conforme au RSD / nullité de la vente

Cass. Civ III : 3.5.18
N° 17-11132 et 17-14090 

Quelques mois après l’achat d’un appartement loué d'une superficie de 13,49 mètres carrés, la Société civile immobilière (SCI) propriétaire est mise en demeure de faire cesser toute occupation à usage d’habitation par arrêté préfectoral. Le motif invoqué est que le logement n’est pas conforme au Règlement sanitaire départemental (RSD), la pièce principale étant d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés.
Cette décision porte de nouveau sur la question de l’articulation entre le décret "décence" du 30 janvier 2002 qui fixe les caractéristiques que doit revêtir un logement locatif à usage de résidence principale pour être qualifié de décent et le RSD applicable à toutes les communes d’un département dont l’objet est notamment de définir les conditions d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances.
La Cour de cassation a précédemment décidé que les dispositions du RSD demeurent applicables et que leurs dispositions priment sur celles du décret du 30 janvier 2002 lorsqu’elles sont plus rigoureuses que celui-ci (Cass. Civ : 17.12.15). Elle confirme sa jurisprudence.
En l’espèce, comme en 2015, le logement répondait aux exigences du décret du 30 janvier 2002 qui sont alternatives, soit sur la surface habitable, soit sur le volume habitable : la Cour, suivant la Cour d’appel, apprécie les conditions d’habitabilité du logement vendu uniquement au regard du critère exclusif de surface posé par le RSD.
Ainsi, la SCI demande et obtient l’annulation de l’achat du logement loué et du prêt ainsi que le paiement de diverses sommes. Ce logement ayant été frappé peu après la vente d'une interdiction de louer pour défaut de respect du règlement sanitaire départemental (RSD), son consentement a été vicié et son erreur sur la qualité substantielle du logement a été jugé excusable dans la mesure où la SCI n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier. 
En revanche, contrairement à la Cour d’appel, la Cour de cassation casse et annule la condamnation du notaire et de l’agent immobilier à garantir solidairement les vendeurs de la restitution du prix de vente car celle-ci ne constitue pas un préjudice indemnisable.