Nullité de plein droit du contrat de syndic pour défaut d’ouverture du compte bancaire séparé

Cass. Civ III : 5.7.18
N° 17-21034

Lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée en raison de l’absence de syndic à la suite de la nullité de plein droit de son mandat, du fait de l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé, cette nullité doit avoir été constatée préalablement par une procédure contradictoire. Pour mémoire, un compte bancaire au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doit être ouvert dans les trois mois suivant la désignation du syndic. À défaut, le mandat du syndic est nul et le syndicat de copropriétaires se trouve dépourvu de syndic. Tout intéressé peut demander la désignation d’un administrateur provisoire par le président du Tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête. La question posée était celle du fondement de l’action. Les copropriétaires avaient fondé leur action sur l’article 47 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit la désignation d’un administrateur provisoire en l’absence de syndic. La Cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que c’est la procédure contradictoire prévue à l’article 49, en cas d'empêchement ou de carence du syndic, qui devait être utilisée. La Cour de cassation n’approuve pas ce motif, c’est bien l’article 47 qui s’applique car il ne s’agit pas d’un cas de carence du syndic. 
Elle approuve par contre la position de la Cour d’appel qui rappelle que la désignation d’un administrateur provisoire sur requête, doit être précédée d’une procédure contradictoire constatant la nullité du mandat du syndic. En effet, même si la loi prévoit une nullité "de plein droit" du mandat du syndic en l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé, une procédure contradictoire permet au syndic de justifier de l’ouverture d’un compte bancaire dans le délai prévu par l’article 18.