Précision sur l’obligation d’information à la charge du bailleur en cas de vente par lots

Cass. Civ III : 13.7.17
N° 16-18885

L’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des règles particulières en cas de vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble par un propriétaire institutionnel, donnant lieu à un congé aux locataires, dans certains secteurs (définis aux 4e et 5e alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23.12.86). Afin d’assurer une protection renforcée des locataires, un accord collectif de location du 9 juin 1998, conclu au sein de la Commission nationale de concertation, s’applique également (complété par un nouvel accord du 16.03.05).

Lorsqu’un bailleur met en vente plus de dix logements (cinq logements depuis la loi ALUR) issus d’un même immeuble d’habitation, la règlementation lui impose de suivre une procédure stricte, à peine de nullité de l’acte de vente. En l’espèce, l’occupante d’un de ces logements contestait la vente au motif que son droit de préemption n’avait pas été purgé. En effet, l’information qui lui avait été délivrée ne respectait pas l’accord collectif de location du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation. Ce dernier impose notamment la remise au locataire d’une information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux à réaliser. Dans cette affaire, l’occupante reprochait notamment au bailleur de ne pas avoir chiffré le montant des travaux à réaliser. Son pourvoi est rejeté.

La Cour de cassation indique que l'accord collectif précité ne prévoit pas l'obligation de chiffrer le montant des travaux à entreprendre et précise que cette absence de chiffrage n’a pas empêché l'information complète des locataires sur l’état de l’immeuble. Le diagnostic technique et la notice informative contenaient bien la liste des travaux réalisés dans les parties communes au cours des cinq dernières années, ainsi que celle des travaux à entreprendre à court et à moyen termes.