Qualification de VEFA et responsabilité du notaire

Cass. Civ III : 18.2.16
N° de pourvoi : 15-12719

La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, en transférant immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes (CCH : L.261-3). Lorsque des travaux de construction portent sur un immeuble à usage d’habitation, la conclusion d’une VEFA est impérative (CCH : L.261-10). Concernant des faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi ENL du 16 juillet 2006 qui crée la vente d’immeuble à rénover, la Cour de cassation précise qu’une VEFA devait également être conclue pour les travaux de réhabilitation. Le notaire qui ne propose pas le cadre juridique approprié commet une faute. 

En l’espèce, un couple souhaitait acquérir un immeuble devant être lourdement réhabilité et transformé en résidence à usage d’habitation. À cette fin, il avait conclu un contrat de vente devant notaire. Le contrat distinguait le prix de l’immeuble existant ainsi que le prix des travaux à réaliser. Par ailleurs, un programme de réhabilitation avait été établi par le vendeur. Lesdits travaux n’étant pas réalisés, le couple assigna alors la société, le notaire ainsi que son assureur en annulation de la vente et dommages et intérêts. La Cour d’appel avait fait droit à cette demande pour non-respect du formalisme imposé par la VEFA. Le notaire et son assureur contestaient cette décision.

La Cour de cassation rejette leur demande et considère que le notaire aurait dû proposer aux parties la conclusion d’une VEFA, contrat s’imposant au titre d’une disposition d’ordre public, ce type d’opération comprenant une réhabilitation complète. Pour rappel, depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, il est possible de recourir à la vente d’immeuble à rénover, contrat par lequel le vendeur de l’immeuble bâti s’engage à y réaliser des travaux et perçoit des sommes de l’acquéreur avant la livraison des travaux.