Responsabilité de l’agent immobilier en cas de découverte d’une servitude conventionnelle / pouvoir du juge de réduction des honoraires

Cass. Civ I : 14.1.16
N°de pourvoi: 14-26474

Le droit à rémunération des agents immobiliers est défini par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Les professionnels de l’immobilier sont également tenus à un devoir de conseil. Ils doivent s’assurer de la régularité de la transaction et ainsi transmettre toutes les informations techniques nécessaires aux parties. En l’espèce, un agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente exclusif en bonne et due forme, avait trouvé des acquéreurs et avait mené à bien les négociations. Un compromis de vente avait été signé puis réitéré par acte authentique, lui ouvrant droit au paiement de sa commission.

Le terrain s'étant avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude non aedificandi, les acquéreurs invoquaient des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil. Ils avaient donc refusé de lui régler la commission fixée conventionnellement. Assignés en paiement par le professionnel, ils ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de la commission, l'allocation de dommages-intérêts et la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier.

La Cour de cassation énonce que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives de la loi Hoguet, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du Code civil (1991, 1992 et 1993), de réduire, voire de supprimer cette rémunération,  

en considération des fautes qu’il a commises dans l'exécution de sa mission. Pour mémoire, il est de jurisprudence constante que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie , envers laquelle il engage sa responsabilité délictuelle en cas de manquement.