Responsabilité du propriétaire à l’égard de l’occupant sans droit ni titre

Cass. Civ II : 15.9.22
N° 19-26.249

Le propriétaire est responsable de la chute de l'occupante, provoquée par la rupture du garde-corps mal entretenu bien qu’elle se soit maintenue irrégulièrement dans le logement après la fin du bail.
En l’espèce, l’occupante d’un appartement avait chuté depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps. 
Pour la Cour de Cassation, l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par l’occupante résulte du défaut d'entretien de l'immeuble. La responsabilité du syndicat des copropriétaires a été écartée, les garde-corps étant qualifiés de parties privatives au sein du règlement de copropriété. 
Cette solution s’explique par le fait qu'en dehors de tout rapport locatif, le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée à la suite d’un défaut d'entretien ou par un vice de sa construction (CC : art. 1244).
La responsabilité du bailleur en cas d’absence ou de défectuosité du garde-corps peut donc être engagée sur le fondement de la responsabilité du fait de la ruine d’un bâtiment, de la responsabilité du fait des choses (Cass.Civ III : 7.4.22, n° 20-19.746), ou de la décence selon les cas (Cass. Civ III : 22.6.22, n° 21-10.512 / Habitat Actualité n° 188).